Usted encontró una buena propiedad de renta. Los números funcionan. Pero cuando habla con el banco, le piden dos años de declaraciones de impuestos, calculan su DTI personal y cuentan en su contra cada propiedad que ya tiene. Para muchos inversionistas — sobre todo independientes — la respuesta llega como no, aunque el negocio sea excelente.
El préstamo DSCR invierte la pregunta. En vez de preguntar "¿cuánto gana USTED?", pregunta "¿cuánto genera la PROPIEDAD?" Si la renta cubre el pago, el negocio puede calificar por sí solo.
¿Qué Es un Préstamo DSCR?
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio — el índice de cobertura de deuda: la relación entre la renta de la propiedad y su pago mensual total. Es una hipoteca de 30 años para propiedad de inversión aprobada con ese índice: sin declaraciones de impuestos, sin W-2, sin cálculo de ingresos personales y sin límite de DTI personal. Existe exactamente para el inversionista cuya declaración de impuestos muestra menos que su flujo real.
La Fórmula del DSCR
La cuenta cabe en una servilleta:
PITIA = Principal + Interés + Impuestos (Taxes) + Seguro (Insurance) + Cuota de asociación (HOA).
Un índice de 1.0 significa que la renta cubre exactamente el pago. Arriba de 1.0, la propiedad genera flujo; abajo de 1.0, no se paga sola — y el préstamo se vuelve más difícil (aunque no siempre imposible).
Cómo Calcular Su DSCR, Paso a Paso
- Encuentre la renta mensual. Propiedad ya rentada: manda el contrato; compra: el reporte de renta de mercado del valuador (Form 1007) fija el número. La renta vacacional (Airbnb) es aceptada por algunos prestamistas con historial de 12 meses o datos de mercado.
- Sume el pago completo (PITIA): principal e interés del nuevo préstamo, más impuestos de la propiedad, seguro y cuota de HOA — todo mensual.
- Divida la renta entre el PITIA. Ese es su DSCR.
Lo Que los Prestamistas Normalmente Piden
| Punto | Condiciones típicas del DSCR |
|---|---|
| DSCR mínimo | 1.0–1.25 para el mejor precio; abajo de 1.0 posible con mayor enganche |
| Enganche | Normalmente 20–25% |
| Crédito | Alrededor de 660–680+; mejores scores pagan menos |
| Propiedad | 1–4 unidades, condos, algunas rentas vacacionales — solo inversión, nunca su residencia |
| Titularidad | Cerrar a nombre de una LLC normalmente se permite — el recurso favorito de los inversionistas |
| Letra pequeña | Muchos traen penalidad por pago anticipado de 3–5 años — conozca la suya antes de firmar |
Por Qué los Inversionistas lo Prefieren
- Libertad de las declaraciones — las deducciones de su Schedule E no le perjudican aquí
- Sus otras propiedades no cuentan en su contra — cada negocio se sostiene con sus propios números, y el portafolio puede seguir creciendo
- Titularidad en LLC — tenga la propiedad como su contador y abogado prefieren
- Velocidad — menos documentación, proceso más rápido
El precio: las tasas son más altas que las de un préstamo convencional de residencia propia, reflejando el mercado de inversionistas. Para una propiedad que genera flujo, esa diferencia es simplemente un costo del negocio — y refinanciar después siempre está sobre la mesa.
Por Qué Hacerlo con un Bróker
El DSCR es un producto del mercado mayorista, y las diferencias entre prestamistas son grandes: índice mínimo, cómo cuenta la renta vacacional, estructura de penalidades y reglas de LLC varían mucho. Nosotros cotizamos su negocio en nuestra red de prestamistas, hacemos el cálculo del DSCR con usted antes de que haga la oferta — y lo atendemos en español. Muchos clientes en el extranjero compran propiedades de renta en Florida combinando DSCR con el programa Foreign National.
Preguntas Frecuentes
¿Qué DSCR necesito para calificar?
La mayoría de los prestamistas quiere 1.0–1.25 para las mejores condiciones — la renta al menos cubriendo el pago. Abajo de 1.0 aún puede funcionar con mayor enganche, a una tasa más alta.
¿Mis ingresos o declaraciones cuentan en un DSCR?
No — la calificación es por la renta de la propiedad contra su pago completo (PITIA). Sin declaraciones, sin W-2, sin DTI personal. El score de crédito y el enganche sí importan.
¿Puedo usar un DSCR con una LLC o desde el extranjero?
Normalmente sí — cerrar a nombre de una LLC suele permitirse, y el DSCR se combina con el programa Foreign National. Así compran muchos inversionistas extranjeros sus propiedades de renta en Florida.
Preparado por el equipo de Alvorada Mortgage, LLC — bróker hipotecario con licencia en Georgia (#2137907) y Florida (#MBR5158). NMLS #2137907. Contenido educativo; no es un compromiso de préstamo.