Toda hipoteca en Estados Unidos viene con dos documentos estandarizados: el Loan Estimate cuando usted aplica y el Closing Disclosure antes de firmar. Si nunca ha comprado en EE.UU., estos formularios son desconocidos — pero una vez que aprende a leerlos, nadie puede sorprenderlo en la mesa de cierre.
El Loan Estimate: Su Oferta por Escrito
Dentro de 3 días hábiles de su solicitud, el banco debe enviarle este formulario de 3 páginas. El formato es el mismo en todos los bancos del país — lo que lo hace perfecto para comparar ofertas.
Página 1 — El Trato
- Tabla Loan Terms: monto del préstamo, tasa de interés y pago de principal e interés — cada uno con la columna "Can this amount increase?" (¿puede aumentar?). En tasa fija, la respuesta debe ser NO en las tres líneas.
- Projected Payments: su pago completo, incluyendo impuestos y seguro estimados (escrow).
- Costs at Closing: los totales principales — costos de cierre y dinero necesario para cerrar.
Página 2 — A Dónde Va Cada Dólar
- Sección A: los cargos del propio banco (originación, puntos)
- Sección B: servicios que usted no puede cotizar (avalúo, reporte de crédito)
- Sección C: servicios que usted sí puede cotizar (título — vea Georgia y Florida abajo)
- Secciones E–G: impuestos del gobierno, intereses y seguros pagados por adelantado, y el depósito inicial del escrow
Página 3 — Las Herramientas de Comparación
Tres números hechos para comparar bancos: In 5 Years (costo total en cinco años), APR (tasa incluyendo cargos) y TIP (interés total como porcentaje del préstamo). Cuando dos ofertas parecen iguales, la página 3 desempata.
El Closing Disclosure: Los Números Finales
Debe recibir este formulario de 5 páginas al menos 3 días hábiles antes del cierre — ese período de espera es su derecho legal. Refleja el Loan Estimate línea por línea: póngalos lado a lado y compare.
Qué puede cambiar — y qué no
- Tolerancia cero: los cargos del propio banco (Sección A) y los impuestos de transferencia no pueden aumentar. Punto.
- Tolerancia del 10%: las tarifas de registro y los servicios que eligió de la lista del banco pueden subir máximo 10% en conjunto.
- Puede cambiar: el interés prepagado (depende de la fecha de cierre), el seguro de vivienda y los montos del escrow.
Qué Es Diferente en Georgia y Florida
- Georgia cierra con abogado: un abogado de cierre con licencia (no una title company) conduce su cierre — su honorario aparece en las Secciones B/C. El fraude de transferencias apunta a los cierres con abogado: siempre confirme las instrucciones del wire por teléfono con la oficina del abogado antes de enviar dinero.
- En Florida el cierre normalmente pasa por una title company, y la Sección E incluye el documentary stamp tax sobre la nota (~$0.35 por cada $100 prestados) y el intangible tax (~0.2% del monto del préstamo).
- La versión de Georgia: un intangible recording tax de ~$1.50 por cada $500 prestados, más un impuesto de transferencia que normalmente paga el vendedor.
- El escrow de Florida es mayor: el seguro de huracán/viento y (en zonas de inundación) el seguro de inundación se cobran en su escrow — espere una Sección G más grande que la de una casa equivalente en Georgia.
- El impuesto de la propiedad se prorratea en ambos estados — el vendedor le acredita su parte del año, y aparece en la página 3 del Closing Disclosure.
Su Rutina de Revisión de 5 Minutos
- Verifique tasa, monto y P&I en la página 1 contra lo que le cotizaron.
- Confirme que "Can this increase?" diga NO en tasa fija.
- Compare la Sección A con su Loan Estimate — debe coincidir.
- Revise el dinero para cerrar: si cambió más de unos cientos de dólares, pregunte por qué.
- Llámenos por cualquier cargo que no reconozca — antes de firmar, no después.
Estos formularios existen para protegerlo. Léalos con nosotros, y lo harán.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el Loan Estimate y el Closing Disclosure?
El Loan Estimate llega dentro de 3 días hábiles de aplicar con términos estimados; el Closing Disclosure llega al menos 3 días hábiles antes del cierre con los números finales. Compárelos lado a lado.
¿Qué cargos no pueden aumentar en el cierre?
Los cargos del prestamista y de servicios que usted no pudo cotizar tienen tolerancia cero — no pueden subir. Algunos cargos de terceros pueden subir hasta 10% en conjunto, y los prepagos como el seguro pueden variar.
¿Por qué debo esperar 3 días después del Closing Disclosure?
Es una protección federal al consumidor: usted tiene tres días hábiles para revisar los términos finales antes de firmar, para que nada en la mesa de cierre sea sorpresa.
Preparado por el equipo de Alvorada Mortgage, LLC — bróker hipotecario con licencia en Georgia (#2137907) y Florida (#MBR5158). NMLS #2137907. Contenido educativo; no es un compromiso de préstamo.