Usted tiene una empresa de limpieza, una cuadrilla de construcción, un salón, una ruta de transporte. El negocio va bien — los depósitos lo prueban. Pero su contador hace bien su trabajo, su declaración muestra un ingreso neto modesto, y el banco dice que usted "no gana suficiente" para comprar la casa que claramente puede pagar.
Ese es el muro más común para el comprador independiente — y el préstamo bank statement se creó para rodearlo.
Cómo Funciona
En vez de declaraciones de impuestos, el prestamista analiza 12 o 24 meses de sus estados de cuenta y lo califica por los propios depósitos. Sin W-2, sin transcripciones del IRS, sin discutir deducciones del Schedule C. El ritmo de dinero real entrando a su cuenta se convierte en su prueba de ingresos.
El Factor de Gastos
Con estados del negocio, el prestamista asume que parte de cada depósito cubre costos del negocio. El factor típico es 50%, pero varía por industria y prestamista — un negocio de servicios con poco gasto puede conseguir 20–30%, subiendo mucho el ingreso utilizable. Algunos prestamistas aceptan una carta de su contador fijando el porcentaje real.
Requisitos Típicos
| Punto | Pauta típica |
|---|---|
| Tiempo con negocio propio | 2 años (algunos aceptan 1) |
| Estados de cuenta | 12 o 24 meses, todas las páginas, misma(s) cuenta(s) |
| Enganche | 10–20% según crédito y fuerza del expediente |
| Score de crédito | Alrededor de 620–660+; mejores scores pagan menos |
| Propiedad | Residencia principal, vacacional o inversión |
| Tasas | Más altas que conventional — el costo de saltarse las declaraciones |
Bank Statement vs. las Alternativas
- Conventional/FHA — si sus declaraciones SÍ sostienen la compra, los programas de agencia son más baratos. Siempre revisamos eso primero.
- DSCR — para propiedad de inversión, la renta de la propiedad puede calificar en lugar de su ingreso (vea nuestra guía de DSCR).
- ITIN + bank statement — se combinan: muchos programas ITIN aceptan estados de cuenta, y así compra el independiente con ITIN.
Cómo Prepararse (Desde Ahora)
- Pase el ingreso del negocio por una sola cuenta. Depósitos limpios y consistentes son su ingreso calificable — el efectivo que no entra al banco no cuenta.
- Separe negocio y personal. Una cuenta dedicada deja el análisis limpio y el factor de gastos negociable.
- Evite depósitos grandes fuera de patrón cerca de la solicitud, o guarde la documentación que los explica.
- No cambie su estrategia fiscal. Ese es el punto — siga deduciendo legalmente; al préstamo no le importa.
Por Qué Hacerlo con un Bróker
Los factores de gastos, los meses exigidos y las reglas de depósitos varían enormemente entre prestamistas — los mismos estados de cuenta pueden producir ingresos calificables con miles de dólares de diferencia. Nosotros corremos sus depósitos por la matemática de varios prestamistas antes de que aplique — y lo atendemos en español.
Preguntas Frecuentes
¿Cuántos meses de estados de cuenta necesito?
Normalmente 12 o 24 meses de la(s) misma(s) cuenta(s), todas las páginas. Más historial suele significar mejor precio.
¿Mis declaraciones importan en un bank statement?
No — la calificación viene de los depósitos, no de las declaraciones. Siga deduciendo legalmente; al préstamo no le importa.
¿Qué cuenta como depósito?
Los depósitos regulares de ingreso personal o del negocio cuentan; las transferencias entre sus cuentas y los movimientos atípicos se excluyen. El efectivo fuera del banco nunca cuenta — deposite su ingreso.
Preparado por el equipo de Alvorada Mortgage, LLC — bróker hipotecario con licencia en Georgia (#2137907) y Florida (#MBR5158). NMLS #2137907. Contenido educativo; no es un compromiso de préstamo.