Cada año, miles de compradores internacionales adquieren casas y propiedades de inversión en Estados Unidos — muchos sin haber vivido nunca aquí. Florida es uno de los destinos favoritos, y Georgia crece rápido.
¿Cómo financian sin Social Security Number, sin green card y sin puntaje americano? Con un préstamo Foreign National — hecho exactamente para no ciudadanos.
¿Quién Es "Foreign National"?
Para el mercado hipotecario, es quien no es ciudadano ni residente permanente y, en general, vive fuera de EE.UU. Si usted vive y trabaja en su país y quiere una casa de descanso en Orlando o una propiedad de renta en Atlanta, este es su programa. (Si vive y trabaja en EE.UU. con ITIN, vea los préstamos ITIN — el enganche es menor.)
Qué Cambia en Este Préstamo
| Requisito | Foreign National |
|---|---|
| Ciudadanía / green card | No se exigen |
| Social Security Number | No se exige |
| Crédito americano | No se exige — referencias internacionales aceptadas |
| Identificación | Pasaporte válido (y visa, como la B-1/B-2, cuando aplica) |
| Enganche | Normalmente 25% o más |
| Comprobación de ingresos | Carta del empleador o del contador, documentos fiscales o estados de cuenta — documentos de su país aceptados con traducción |
| Tipos de propiedad | Casa de descanso e inversión — casa, condominio, townhouse, 2–4 unidades |
Dos Caminos para Calificar
1. Documentación completa
Usted comprueba sus ingresos en su país — carta del empleador, carta del contador o documentos fiscales — más estados de cuenta mostrando el enganche y las reservas. Generalmente obtiene las mejores condiciones.
2. DSCR (renta de la propiedad)
¿Compra para rentar? El DSCR califica por la renta esperada de la propiedad cubriendo el pago — sin ninguna documentación de ingresos personales. Es la estructura preferida de quien construye portafolio en EE.UU. desde el extranjero.
Qué Preparar
- Pasaporte válido (y visa americana, si va a entrar al país)
- Enganche + reservas — planee 25% de enganche más varios meses de pagos en reserva, documentados en estados de cuenta
- Comprobación de ingresos de su país — le decimos exactamente el formato que el banco quiere
- Referencias de crédito — reporte internacional o cartas de sus bancos
- Cuenta bancaria americana — útil para el cierre y los pagos mensuales (lo orientamos para abrirla)
Preguntas Frecuentes
- ¿Puedo cerrar sin viajar a EE.UU.? Muchas veces sí — el cierre remoto vía consulado americano o con poder notarial es común. Lo coordinamos con frecuencia.
- ¿Comprar propiedad me da estatus migratorio? No — propiedad e inmigración son cosas separadas. Pero la compra es totalmente legal para extranjeros.
- ¿Y los impuestos? La renta generada en EE.UU. es gravable aquí; hable con un contador especializado. Recomendamos profesionales que atienden inversionistas internacionales.
- ¿Las tasas son más altas? Algo — es el precio de no exigir crédito americano. Muchos inversionistas refinancian después, conforme crean vínculos financieros en EE.UU.
Por Qué Hacerlo con Alvorada
El crédito Foreign National vive en el mercado mayorista, y los requisitos varían mucho entre bancos — enganche, reservas, qué documentos aceptan de su país. Nosotros comparamos más de 50 bancos, hablamos su idioma y ya guiamos a familias por este camino exacto.
Preguntas Frecuentes
¿Necesito historial de crédito americano para el foreign national?
No — se aceptan referencias de crédito internacionales y estados de cuenta de bancos de su país en su lugar.
¿Cuánto enganche exige el préstamo foreign national?
Normalmente desde 25%, con pasaporte válido (y visa, cuando aplica) como identificación.
¿Puedo cerrar sin viajar a Estados Unidos?
Muchas veces sí — los cierres remotos por poder notarial o firma en consulado son comunes para compradores extranjeros. Pregúntenos cómo funciona en su caso.
Preparado por el equipo de Alvorada Mortgage, LLC — bróker hipotecario con licencia en Georgia (#2137907) y Florida (#MBR5158). NMLS #2137907. Contenido educativo; no es un compromiso de préstamo.