Todo financiamento nos Estados Unidos vem com dois documentos padronizados: o Loan Estimate quando você aplica e o Closing Disclosure antes de assinar. Se você nunca comprou nos EUA, esses formulários são desconhecidos — mas depois que aprende a lê-los, ninguém consegue te surpreender na mesa de fechamento.
O Loan Estimate: Sua Oferta por Escrito
Em até 3 dias úteis da aplicação, o banco deve enviar este formulário de 3 páginas. O layout é o mesmo em todos os bancos do país — o que o torna perfeito para comparar ofertas.
Página 1 — O Negócio
- Tabela Loan Terms: valor financiado, taxa de juros e parcela de principal e juros — cada um com a coluna "Can this amount increase?" (isso pode aumentar?). Em taxa fixa, a resposta deve ser NO nas três linhas.
- Projected Payments: sua parcela completa, incluindo estimativa de impostos e seguro (escrow).
- Costs at Closing: os totais principais — custos de fechamento e dinheiro necessário para fechar.
Página 2 — Para Onde Vai Cada Dólar
- Seção A: as tarifas do próprio banco (originação, pontos)
- Seção B: serviços que você não pode cotar (avaliação, relatório de crédito)
- Seção C: serviços que você pode cotar (título — veja Geórgia e Flórida abaixo)
- Seções E–G: impostos do governo, juros e seguros pagos antecipadamente, e o depósito inicial do escrow
Página 3 — As Ferramentas de Comparação
Três números feitos para comparar bancos: In 5 Years (custo total em cinco anos), APR (taxa incluindo tarifas) e TIP (total de juros como percentual do financiamento). Quando duas ofertas parecem iguais, a página 3 desempata.
O Closing Disclosure: Os Números Finais
Você deve receber este formulário de 5 páginas pelo menos 3 dias úteis antes do fechamento — esse prazo de espera é um direito seu por lei. Ele espelha o Loan Estimate linha por linha: coloque os dois lado a lado e compare.
O que pode mudar — e o que não pode
- Tolerância zero: as tarifas do próprio banco (Seção A) e os impostos de transferência não podem aumentar. Ponto final.
- Tolerância de 10%: taxas de registro e serviços que você escolheu da lista do banco podem subir no máximo 10% somados.
- Pode mudar: juros antecipados (depende da data do fechamento), seguro residencial e valores de escrow.
O Que É Diferente na Geórgia e na Flórida
- Na Geórgia o fechamento é com advogado: um advogado de fechamento licenciado (não uma title company) conduz seu fechamento — a taxa dele aparece nas Seções B/C. Golpes de transferência miram fechamentos com advogado: sempre confirme as instruções de wire por telefone com o escritório do advogado antes de enviar dinheiro.
- Na Flórida o fechamento normalmente passa por uma title company, e a Seção E inclui o documentary stamp tax sobre a nota (~$0,35 por $100 financiados) e o intangible tax (~0,2% do valor financiado).
- A versão da Geórgia: um intangible recording tax de ~$1,50 por $500 financiados, mais um imposto de transferência normalmente pago pelo vendedor.
- O escrow da Flórida é maior: seguro de furacão/vento e (em zonas de enchente) seguro de enchente entram no escrow — espere uma Seção G maior que a de uma casa equivalente na Geórgia.
- O imposto do imóvel é rateado nos dois estados — o vendedor credita a parte dele do ano, e isso aparece na página 3 do Closing Disclosure.
Sua Rotina de Revisão de 5 Minutos
- Confira taxa, valor financiado e P&J na página 1 contra o que foi cotado.
- Confirme que "Can this increase?" diz NO em taxa fixa.
- Compare a Seção A com o seu Loan Estimate — tem que bater.
- Olhe o dinheiro para fechar: se mudou mais que algumas centenas de dólares, pergunte por quê.
- Ligue para nós sobre qualquer item que não reconhecer — antes de assinar, não depois.
Esses formulários existem para proteger você. Leia-os com a gente, e eles vão proteger.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre o Loan Estimate e o Closing Disclosure?
O Loan Estimate chega em até 3 dias úteis depois da aplicação com os termos estimados; o Closing Disclosure chega pelo menos 3 dias úteis antes do fechamento com os números finais. Compare os dois lado a lado.
Quais custos não podem aumentar no fechamento?
Taxas do banco e de serviços que você não pode cotar têm tolerância zero — não podem subir. Alguns custos de terceiros podem subir até 10% no conjunto, e itens como seguro podem variar.
Por que preciso esperar 3 dias depois do Closing Disclosure?
É uma proteção federal ao consumidor: você tem três dias úteis para revisar os termos finais antes de assinar, para não haver surpresa na mesa de fechamento.
Preparado pela equipe da Alvorada Mortgage, LLC — correspondente de crédito imobiliário licenciada na Geórgia (#2137907) e na Flórida (#MBR5158). NMLS #2137907. Conteúdo educativo; não é compromisso de crédito.